O que é Potencial Construtivo?
Potencial Construtivo refere-se aos limites impostos às edificações de acordo com a localização do empreendimento, sendo determinados pelo Código de Obras e Plano Diretor, por exemplo:
- Altura máxima;
- Área máxima;
- Área de permeabilidade mínima;
- Recuo para ajardinamento;
- Recuos de divisa;
- Índice de Aproveitamento (IA);
- Taxa de Ocupação (TO);
- Volumetria.
Resumidamente, o potencial construtivo de um terreno indica o que e quanto pode ser construído em determinado local.
É essencial que a capacidade construtiva do terreno seja verificada antes mesmo da compra do terreno, e não somente durante a elaboração dos projetos de arquitetura e engenharia, visto que pode inviabilizar a construção da “casa dos sonhos”.
Limitações Construtivas
Atividades Permitidas
As Atividades Permitidas, também chamadas de Uso, definem os tipos de construções permitidas em cada zoneamento da cidade. A permissão pode ser referente a:
- Tipo de Construção;
- Porte da Edificação;
- Produtos e Serviços.
Índice de Aproveitamento
O Índice de Aproveitamento (IA) indica a área (m²) de construção permitida em relação à área do terreno. Por exemplo, se seu terreno tem 300 m² e o IA é 1,5, a área máxima de construção é 450 m².
Taxa Ocupação
A Taxa de Ocupação (TO) indica a parcela máxima do terreno que pode ser ocupada com construções. Utilizando o mesmo terreno do exemplo anterior, caso a TO seja de 50%, seria possível utilizar apenas 150 m² do terreno. Portanto, para utilizar os 450 m² de construção a edificação precisará ter, no mínimo, 3 pavimentos.
Volumetria
A Volumetria indica o “formato” permitido para a edificação. Enquanto normalmente os recuos referem-se a todos pavimentos de forma geral, em alguns locais a limitação sobre a volumetria amplia o recuo para os pavimentos superiores.
Além disso, a volumetria também define a altura máxima permitida para a edificação, sendo mais comum observar esse tipo de limite em locais próximos a aeroportos.
Recuo
Os recuos, também chamados de afastamentos, são as distâncias mínimas que uma edificação deve ter da divisa do terreno.
Os tipos de recuos são:
- Recuo de Fundos
- Recuos Laterais
- Recuo de Ajardinamento
Um dos objetivos do recuo de ajardinamento é evitar que as ruas se tornem corredores de pedra. Outra função é garantir espaço para futuras duplicações de estradas e rodovias.
Os recuos laterais e de fundo normalmente são exigidos para garantir ventilação adequada aos imóveis e ruas. Outro recuo muito comum nas obras é o de 1,5m de divisas em paredes que possuem janelas.
